Главная страница   »   Информационный раздел   »   Актуальные вопросы   »   Договор аренды недвижимости, заключенный лицом, которое не обладает правом собственности на этот объект, не является недействительным

Договор аренды недвижимости, заключенный лицом, которое не обладает правом собственности на этот объект, не является недействительным

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 2 статьи 8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (пункты 1 и 3 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
На основании вышеуказанного, до настоящего времени в судебной практике доминировала позиция, согласно которой договоры аренды в отношении имущества, право собственности на которое не было зарегистрировано в установленном законом порядке, признавались ничтожными (например, Определение ВАС РФ от 06.09.2012 № ВАС-11547/12 по делу № А45-15773/2011, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 по делу № А44-3260/2010, ФАС Дальневосточного округа от 11.05.2012 № Ф03-1513/2012 по делу № А24-3034/2011, ФАС Московского округа от 24.02.2012 по делу № А40-36915\11-11-318).
 
Вместе с тем, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 26.05.2011 № 10-П указал, что государственная регистрация не затрагивает содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях.
 
Данная правовая позиция получила свое развитие в пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ № 13 от 25.01.2013), где ВАС РФ указал, что: «договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию».
Следует отметить, в судебной практике уже получила некоторое распространение практика разъяснений пункта 10 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 в отношении заключения договора аренды вновь построенного объекта недвижимого имущества при отсутствии зарегистрированного на него права собственности (например, Определение ВАС РФ от 11.04.2013 N ВАС-4385/13, Постановление 18 ААС от 29.03.2013 по делу № А76-13027/2012).   
 
Исходя из позиции ВАС РФ, отраженной в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 73, отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору также не влечет недействительности договора аренды.
Однако, судам рекомендовано учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.
 
Таким образом, в настоящее время, с учетом правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении № 73, допустимо заключение договора аренды в отношении вновь построенного объекта недвижимого имущества до момента регистрации права собственности на этот объект и даже до получения акта ввода его в эксплуатацию, но при условии законности строительства данного объекта, т.е. при условии наличия разрешения на строительство.