Главная страница   »   Информационный раздел   »   Актуальные вопросы   »   Перспективы приобретения права собственности на самовольную постройку

Перспективы приобретения права собственности на самовольную постройку

Законопроект ГК РФ, принятый Государственной Думой в первом чтении, предусматривает внесение существенных изменений в ст. 222 ГК РФ, регулирующую вопросы, связанные с самовольной постройкой.

Во-первых, положения Проекта ГК РФ более детально регламентируют вопросы, связанные с самовольной постройкой. В том числе, в отличие от действующей статьи 222 ГК РФ. Проект предусматривается перечень лиц уполномоченных на обращение с требованием о сносе самовольной постройки.

В данный перечень включены:

- собственники земельного участка;

- уполномоченные государственные органы;

- органы местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится самовольная постройка.

Нельзя не отметить, что при создании указанного перечня законодателем полностью проигнорирована сложившаяся судебная практика (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»), которая предусматривает, что кроме вышеперечисленных лиц, правом требования сноса самовольной постройки обладают и лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение такой постройки. При таком законодательном регулировании данные лица будут вынуждены восстанавливать свои права через соответствующие государственные или муниципальные органы.

Поэтому на сегодняшний день существует большая вероятность того, что введение в действие поправок в существующем на сегодняшний день варианте, значительно усложнит восстановление прав собственников или арендаторов иных земельных участков, чьи права и законные интересы нарушены соответствующей самовольной постройкой.

Во-вторых, законодателем предпринята попытка восстановить для лиц, осуществивших возведение самовольной постройки, возможность приобретения такой постройки в собственность.

Данной возможности многие лица, создавшие самовольную постройку, были лишены в силу, того, что в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», были обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования, в том числе, и на право аренды. В свою очередь действующим законодательством предусмотрено, что право собственности за лицом осуществившем самовольную постройку может быть признано только в том случае, если земельный участок на котором расположена соответствующая постройка принадлежит ему:

а) на праве собственности;

б) на праве пожизненного наследуемого владения;

в) на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, лица, создавшие самовольную постройку на земельном участке, принадлежащем им на праве постоянного (бессрочного) пользования, и переоформившие данное право на право аренды, были лишены возможности узаконить такую постройку.

Поэтому Проект ГК РФ устанавливает возможность приобретения в собственность самовольной постройки лицами, ее создавшими без необходимых разрешений в случае, если постройка:

- расположена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;

- возведена при наличии у лица права, допускающего строительство на таком земельном участке и, при отсутствии существенных нарушений градостроительных норм и правил.

В тоже время Проект ГК РФ не содержит положений, которые могли бы способствовать максимально эффективному применению данных изменений, а именно он не предусматривает возможность обратной силы таких положений, из чего следует, что данная статья, может быть применена только к самовольным постройкам, возведенным после вступления ее в силу.

При этом не исключена возможность того, что в процессе рассмотрения Государственной Думой во втором и третьем чтении данного Проекта, такие положения будут в него внесены.

В-третьих, ко второму чтению в текст законопроекта ГК РФ о порядке приобретения права собственности на самовольную постройку внесено дополнение, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано за собственником земельного участка, возместившему расходы на постройку лицу, осуществившему ее, если:

- постройка возведена без существенных нарушений строительных норм и правил, а также целевого назначения и разрешенного использования земельного участка

- если ее сохранение не создает угрозу жизни или здоровью граждан.

В-четвертых, Проектом внесено дополнительное положение, предоставляющее возможность признать право на самовольную постройку за лицом ее создавшим, если нет оснований для удовлетворения требований о ее сносе, либо о признании права собственности на нее за собственником земельного участка

Данное положение, на наш взгляд, призвано сбалансировать интересы государства, собственников земельных участков и лиц, осуществивших возведение самовольной постройки. Смысл ее заключается в признании и охране в первую очередь интересов государства (охрана жизни и здоровья граждан) и собственников земельных участков, а уже во вторую очередь создание практических механизмов признания права собственности на самовольную постройку за лицом ее осуществившем, которые, в свою очередь, направлены на создание экономически благоприятного климата в обществе.