Главная страница   »   Информационный раздел   »   Актуальные вопросы   »   Право общей долевой собственности участников долевого строительства

Право общей долевой собственности участников долевого строительства

Право общей долевой собственности участников долевого строительства на общее имущество 

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Закона № 214-ФЗ. 

Так, в соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Из совокупности положений статей 1 и 2 Закона № 214-ФЗ следует, что участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ). При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 16 Закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства (т.е. в данном случае на квартиру) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Следует подчеркнуть, что согласно пункту 3 Постановления Президиума ВС РФ № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (см., например,  Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 по делу № А46-16906/2011).

Таким образом, право общей долевой собственности возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на квартиры (т.е. доля в праве общей собственности на общее имущество собственника квартиры (участника долевого строительства) следует судьбе права собственности на указанную квартиру).   

Состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений (квартир) в многоквартирном доме, приведен в статье 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 ЖК РФ. Согласно указанным нормам собственниками квартир в жилом доме на праве общей долевой собственности принадлежит следующее имущество:

-        помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

-        иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

-         крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

-        земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Кроме того, более широко перечень общего имущества раскрыт в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Так, согласно указанной норме в состав общего имущества помимо перечисленного выше включаются, в том числе, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) (подпункт а) пункта 2 Правил № 491), а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (подпункт ж) пункта 2 Правил № 491).

Т.е. объекты общего имущества находятся либо непосредственно в жилом доме, либо за его пределами, но в границах земельного участка, на котором расположен дом, не имеют самостоятельной потребительской ценности и предназначены в первую очередь для обслуживания помещений в этом доме. Данный подход сформулирован также Конституционным Судом РФ в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П. 

 В дополнение к вышеизложенному, следует отметить, что с целью выполнения обязанностей по содержанию общего имущества именно на собственников помещений (квартир) на основании пункта 1 Правил № 491 возложена обязанность по определению состава общего имущества, поскольку данный вопрос относится к компетенции общего собрания собственников квартир в жилом доме (см, например, Письмо Минрегионразвития от 04.04.2007 № 6037-РМ/07). При этом необходимо учитывать, что, несмотря на то, что собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право установления состава общего имущества (с целью выполнения обязанностей по содержанию этого имущества) самостоятельно, указанные лица должны при этом руководствоваться статьей 36 ЖК РФ и пунктами 2 - 9 Правил № 481. Проведение общего собрания собственников квартир в целях утверждения перечня имущества (в т.ч. объектов инфраструктуры), являющегося общим имуществом, исключат риски предъявления претензий как стороны собственников квартир в жилых домах, расположенных в границах малоэтажного жилого комплекса, так и со стороны контролирующих органов.

Залог земельных участков, на которых осуществляется строительство многоквартирных домов

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. 

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в содержащий записи о сделках подраздел III раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в ЕГРП распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

При этом ипотека земельного участка (права аренды, субаренды на него) регистрируется не в отношении каждого конкретного участника долевого строительства (лично), а в отношении неограниченного круга лица - всех (любых) участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, создаваемого на соответствующем земельном участке. Соответствующая запись об ипотеке вносится в ЕГРП при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, и каждый новый участник долевого строительства является  созалогодержателем.

Как уже было отмечено выше, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом (подпункт 4 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 5 статьи 16 Закона № 214-ФЗ). Следовательно, по окончании строительства жилого дома земельный участок переходит в собственность участников долевого строительства как часть общего имущества, а ипотека погашается.