Главная страница   »   Информационный раздел   »   Актуальные вопросы   »   Налоговый учет расходов арендатора на ремонт

Налоговый учет расходов арендатора на ремонт

Налоговый учет расходов арендатора на ремонтные работы напрямую зависит от того, какие именно ремонтные работы выполняются: 

Текущий и капитальный ремонт

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 260 НК РФ, расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения единовременно, в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. При этом указанные положения применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ именно на арендатора возложена обязанность по содержанию арендованного имущества в исправном состоянии, а также проведению именно за свой счет текущего ремонта.

Следовательно, арендодатель в силу закона не должен возмещать арендатору расходы на текущий ремонт.

Обязанность по осуществлению капитального ремонта пунктом 1 статьи 616 ГК РФ возложена на арендодателя, если договором не предусмотрено иное.

Следовательно, чтобы арендатор был вправе включить в состав расходов затраты на капитальный ремонт, необходимо предусмотреть в договоре аренды специальное условие о том, что такие расходы несет арендатор и они со стороны арендодателя не компенсируются.

Неотделимые улучшения

В соответствии с пунктом 1 статьи 256 НК РФ капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя признаются амортизируемым имуществом, стоимость которого погашается путем начисления амортизации.

Причем, согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока, установленного в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 (далее – Классификация ОС), но в пределах действия договора аренды.

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Следовательно, чтобы арендатор был вправе включить в состав расходов (путем амотризационных отчислений) капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, необходимо предусмотреть в договоре аренды специальное условие о том, что стоимость капитальных вложений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, не возмещается арендодателем.

Дополнительно по вопросу амотризации капитальных вложений арендатора в виде неотделимых улучшений - см. вопрос об амортизации капитальных вложений 

Отделимые улучшения

Что касается отделимых улучшений, то отделимые улучшения арендованного имущества могут быть физически отделены от данного имущества без причинения ему вреда. Таким образом, когда речь идет об отделимых улучшениях имущества, по существу следует говорить о создании нового имущества.

На основании пункта 1 статьи 623 ГК РФ по общему правилу произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 256 НК РФ имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности и используется им для извлечения дохода, со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей, признается амортизируемым имуществом, стоимость которого погашается путем начисления амортизации.

Таким образом, расходы на создание отделимых улучшений, как новых объектов основных средств, должны учитываться в расходах арендатора в виде амортизационных отчислений в течение срока, установленного в соответствии с Классификацией ОС.

Мы готовы предоставить вам конкретные рекомендации по формулировкам договора аренды исходя из ваших взаимоотношений с арендодателем в  целях минимизации налоговых рисков, а в случае возникновения налогового спора - представлять интересы вашей организации в арбитражном суде.